（原标题：房贷新政助力去库存 首付比有上升空间）深圳是出租汽车城市，第一套房首付仍继续执行30%，第二套房首付是60%。借贷利率在央行规定的4.9%左右，根据各分行贷款额度决定略有不同。深圳地区建设银行工作人员回应，对于二套房的确认，深圳仍采行认房和认贷政策，只要名下有房，即使偿还了贷款仍算第二套房。

2月初，央行、银监会公布通报，非出租汽车城市首套房首付比例低于可降到20%，二套房首付比例降到30%。据中国证券报记者理解，目前各出租汽车城市仍采行原本的贷款政策，部分非出租汽车城市已实施首套房低于首付二成的新政。

首付比有上升空间2月2日，中国人民银行、中国银监会公布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通报》，在不实行出租汽车措施的城市，居民家庭首次出售普通住房的商业性个人住房贷款，应以低于首付款比例为25%，各地可向上浮动5个百分点。中国银行国际金融研究所指出，当前经济上行压力较小、房地产库存低企，房贷新政是增进中国经济稳定运营的适当之荐。中国银行国际金融研究所研究员李佩珈回应，2015年，在政策持续放开背景下，房地产市场经常出现企稳衰退、区域分化、结构调整的新变化。

但种种迹象指出，当前房地产市场衰退基础不大位，动能较强，特别是在是库存低企更加沦为制约未来3-5年房地产市场身体健康运营的引人注目问题，三四线城市及商业物业的去库存压力更大。2015年，商品房待售面积为7.18亿平方米，占到2014年销售面积的55.8%。如果考虑到遗漏的施工面积和仍未研发的土地购买面积，现实库存水平大约为50亿平方米，去化周期大约为4年。李佩珈指出，当前，我国的首付比无论是国际横比和历史横向比，都正处于偏高水平。

根据IMF调查数据，国际上大多数国家使用20%的首付比例。历史上看，2010年之前，我国住房抵押贷款的首付比例仍然为20%。

值得注意的是，考虑到当前房地产市场供需格局再次发生了转变，居民住房消费日趋理性，新政会带给房地产价格的过快下跌。希望住房消费转型升级机构研究报告指出，居民住房市场需求仍然较小，居民购房有助于特杠杆有空间。考虑到适龄购房人口基数较小、新型城镇化的前进，房地产市场的市场需求仍有承托，特别是在是随着经济快速增长方式的改变、居民消费市场需求的升级、人口结构的变化，居民住房消费也将呈现出新的特点。

养老地产、旅游地产、文化地产、医疗地产等新的物业孕育出新的机会，创客空间、出租市场等新的服务模式渐渐蓬勃发展，有适当通过金融手段反对居民住房消费的转型升级。业内人士指出，当前，我国居民消费整体杠杆水平近高于其他国家，偿付能力小于欧美等发达国家，且主观债权人概率较小，个人住房贷款还有较小的发展空间。

2014年，我国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元，占到GDP比重大约为16.7%，近高于日本的233%、英国的173%和美国的77.6%，个人住房贷款的发展程度高于发达国家，快速增长潜力仍然较小。从偿还能力看，2014年，我国居民储蓄余额为48.5万亿元，个人住房贷款占到储蓄余额比重为22.9%，大于日本的58.5%，更加近高于美国居民大约109%的负债水平。

不过，海通证券认为，在协助开发商有效地降低库存后，能否同时唤起开发商投资意愿是解决问题当前问题的关键。去库存只是第一步，维持价格保守下跌从而造就行业投资构建于是以循环则是第二步。

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